文旅地產未來發展深度思考 地產轉型研學旅行實踐科普教育

文旅地產未來發展深度思考（案例*）
面臨城市地產調控重壓，很大一部分資金流向遠郊文旅地產洼地，文旅地產已成為地產行業的新引擎和突*口。
不過，文旅地產開發模式在國內尚未成型，除了華僑城歡樂谷、碧桂園十里銀灘、阿那亞等數幾個項目外，其他文旅地產項目正在探索期，缺少一種可供借鑒的普適模式，房企急切希望找到一條突*困局的文旅地產成功之路。
換個角度理解，對文旅地產是非的探討也就是對其如何走向成熟的思考。
一、
文旅地產的困局
“兩難境地”
1、近了拿地難，遠了銷售難
地段價值是房地產核心的價值，也是房企角力的關鍵點。對于依托特殊資源的文旅地產而言，城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺，更何況加上僧多粥少的白熱化競爭，拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠離城市，必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經常會遇到這樣左右為難的兩個方案。
通常來講，以下兩類文旅地產的安全系數。
類，大城市周邊的文旅地產。中國文旅地產的波市場高潮不在遠郊，而在近郊。無論市場如何波動，臨近大型城市周邊的強勢項目進可攻、退可守。特別是一旦價格洼地遇到旅游亮點，想不都難。較典型的是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功基礎的條件就是臨近*城市人口密集居住區，從深圳到北京到上海，潛在客群均得以充足保障。
未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于*城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為文旅地產熱點，這些地方符合國際化的5+2生活趨勢。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地，現在已經成為文旅地產開發的熱點區域。
第二類，旅游度高的景區。遠郊文旅地產的*局之處在于依托全國旅游景區，搶占稀缺景區資源，借勢區域度帶動項目度。例如萬達在西雙版納、雅居樂在海南的布局均屬于此類。只有的景區，才有充足的人氣，只有充足的人氣，才能支撐文旅地產。并且隨著景區接待服務設施的完善，也在一定程度上彌補了傳統文旅地產項目的配套短板。
不論是沿海的三亞、青島，還是內地的武夷山、千島湖，文旅地產的發展與旅游的發展均顯示了非常高的伴生性。因此，選擇高度的傳統旅游景區開發文旅地產相對更為理想。
2、短期升值難，長期周轉難
文旅地產本身隱含著區域運營的概念，催熟區域得到市場認知需要經歷一個過程，短時間內難以有較大幅度的升值。而一旦項目開發周期拉長，房企資金鏈能否承受就成為關鍵的現實問題，因大盤項目銷售不暢導致資金鏈緊張的企業不在少數。
這就引出一個更深層面的話題，究竟應該旅游還是地產理論上來講，應該是旅游從改造區域環境和配套的角度出發，提升人氣和認知度，等區域達到一定成熟度時再進行地產開發。但對于以高杠桿、快周轉為目標的房企而言，坐等升值的方式并非正道。動輒幾十億甚至上百億的資金沉淀是任何一個房企都無法承擔的。
毫無疑問，現實中均采用地產的模式，放棄追求升值空間，將升值預期讓利于客戶從而快速回籠資金，甚至恒大等開發商在項目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權益之計，項目后期的持續推動一定與旅游運營成效密切相關。
縱觀成功的文旅地產項目，依托傳統旅游景區成為*的成功法門。從海南到云南，開發商均是清一色的搶占景觀，涌現出海景系，雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地產項目。利用外部旅游資源，將房地產物業升值，能夠更快的形成消費吸引力。因此，文旅地產的本質還是離不開“旅游”二字。
總之，如果打算進入文旅地產，首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達成旅游和地產的平衡，如何實現“依靠旅游拉動地產，憑借地產反哺旅游”的良性循環。
二、
文旅地產的客戶特征
“五多五少”
1、外地客戶多，本地客戶少
文旅地產通常選址位于偏遠區域，一般處于非傳統居住區。單純以居住屬性覆蓋的區域客群范圍有限。一方面是因為數量不足，另一方面購買力和投資意識也有局限。即使可通過本地客群實現部分前期走量，但是對于項目后期卻無法形成足夠支撐。所以文旅地產一定要跳出區域，將目標鎖定在更大范圍內的外地客群。
沒有任何一個文旅地產項目只認定本地客戶即可清盤的，反而多是因為外地客戶開拓不力而導致銷售慘淡。這就決定了文旅地產項目客群開拓的是一種外向型的模式，在銷售渠道和營銷策略上不同于傳統項目。
2、避寒需求多，避暑需求少
中國大部分地區處于溫帶氣候，排除的春秋兩季，夏季超過38 度的高溫天氣較少，相對而言寒冬尤為漫長。這決定了避寒的人群基數遠遠大于避暑人群。這也不難解釋為什么僅有的少數幾個帶景區成為度假熱點，催生了三亞的東北避寒度假現象。旅游市場這種季節性的南北對流特點，也導致了文旅地產度假需求也是避寒大于避暑。
可以預見，北方的旅游度假市場發展速度和成熟度今后仍然將滯后于南方，而且差距會進一步拉大。
3、投資成份多，度假成份少
根據市場調研數據，文旅地產客戶多持有度假兼投資的置業理念。購房的出發點是房價不會下跌注重產品是否有升值潛力，文旅地產“被承擔”了資產的功能。究其原因，是由于居民投資渠道有限，銀行存款量不斷刷新歷史記錄。
因此文旅地產逐漸呈現平民化特征，更多的普通中產加入到文旅地產消費群體中，十幾萬的首付對于一二線城市的購房者來說并不是遙不可及的門檻，特別是對于房產升值的普遍預期，加速催使更多的中產成為來文旅地產的業主。
4、兩需求多，中間需求少
文旅地產產品需求逐漸呈現兩級化，兩頭大、中間小的“啞鈴式需求分布”特征越來越明顯。從近期多個文旅地產項目的市場反應來看受市場歡迎的是低總價的小戶型產品，次之是200平米以上的大型別墅，而處于中間位置的大三居、大四居的平層產品反而市場反應慘淡。
從置業目的分析，面積60-70平米、總價30-40萬左右的中小型公寓適宜投資，也可以兼顧家庭度假功能，因而成為客戶。大型別墅多用于長期度假居所或改建為會所等商務功能，也受到市場的歡迎。
5、體驗興趣多，觀光興趣少
旅游消費正處于由觀光游向休閑度假游轉變的過渡時期。雖然觀光型旅游仍然是主流，但這已不能滿足人群的休閑需求。趨勢總是由少數人的，而文旅地產置業的人群多屬于度假趨勢的這少部分人。在見多識廣之后，不再滿足于觀光，進而追求更高層次的體驗需求。
因此，配置體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閑體驗等復合功能的文旅地產產品更受客戶青睞。
三、
研學實踐基地
具體模式解析如下：
安全科普教育實踐基地未來市場前景
2016年11月等11部門印發《關于推進中小學生研學旅行的意見》以來，研學旅行市場發展迅速。根據中國社科院多部門聯合發布的《旅游綠皮書2018-2019年中國旅游發展分析與展望》，目前我國研學市場潛在消費群體已超過2億人，潛在整體市場規模超千億元，研學市場的藍海即將爆發。
政策的東風帶來了研學旅行概念的大熱，但由于是剛剛興起的行業，目前喊著研學口號的大部分都在做著游學，沒有意義上的讓學生在校外的第二課堂中學到知識，所有研學內容中，我覺的安全教育是首要課程教學。在我們帶孩子們研學花花草草、研學地理天文、研學歷史.....之前，是不是把安全應急知識首先來科普實踐呢，關于各類的安全管理，安全管理細則和標準，都沒有系統的標準和內容，研學旅行同時也帶來不容小覷的安全問題。 另外參與研學旅行的主要對象是中小學生，以未成年群體為主，年齡比較小，行為觀念尚不成熟，群體活動控制性很低，自我保護意思和能力較差，這使安全保障工作難度增加。
如何降低孩子出行的意外傷害風險，是研學旅行目前遇到的一個難題。
研學旅行出行設計的環節非常多，涵蓋了住宿、交通和餐飲等環節，學生們在活動組織的任一過程中都可能出現安全問題。但是每次領隊人員人數是有限的，很難把控所有環節。一旦發生安全事故，比如學校就要面臨學生家長、上級門以及社會的多方輿論責難壓力，這使得很多學校在是否讓學生參加研學旅行這個問題上猶豫不決”。在他看來，目前研學機構在每個環節上都應該配有人員，安全員、研學導師、醫生等該成為行業標配。比如研學安全員是安全管理體系的重要組成部分，是研學安全的“一條防線”，對于研學安全工作能夠起到輔助和補充作用研學旅行安全事故的發生。
我們就目前研學遇到的安全問題，研發出了：模擬平臺、風級體驗屋、大巴逃生、飛機逃生模型、急救心肺復蘇、交通安全體驗、防恐實踐區……等，目前專門做安全教育的營地也應運而生，以研學營地為載體，開展安全教育等課程課件。
研學旅行華態教育創始人官先生認為研學旅行安全教育是首要實施并落地的任務，比普通旅行要更有高度，更有深度。安全文化教育作為中國潛在價值巨大的藍海市場，是政策、市場需求、科技發展 ，三層疊加而成的安全教育領域新風口。
官先生還透露，“每個城市都須要一個安全教育實踐基地，3年內建設100家。打造出屬于中國人自己的研學安全教育基地及擁有核心競爭力營地”。
研學實踐在全國已經初步形成規模化發展態勢。目前初步完成了覆蓋全國的基地（營地）布局。經評議和營地實地核查及綜合評定，分兩批在全國遴選命名了621個研學實踐教育基地和營地，構建起以營地為樞紐、基地為站點的全國研學實踐教育體系，并建立了全國中小學生研學實踐教育網絡平臺教育發展研究中心2019年6月對全國研學實踐教育營地的問卷調研顯示，僅40家營地就已經開發了1123門課程、541條線路。隨著研學成為在校學生的剛需，未來3~5年內研學的學校滲透率將迅速提升，研學市場總體規模將突*千億。